Venta de la vivienda habitual con más de 65 años: exención
Sí: si tienes más de 65 años y vendes la casa en la que vives (o en la que viviste hasta hace menos de dos años), la ganancia no paga IRPF, sea cual sea su importe y sin obligación de reinvertir. Hace falta que haya sido tu vivienda habitual al menos tres años seguidos y que fueras dueño de la casa completa (no solo del usufructo o de la nuda propiedad), aunque fuera a medias con otra persona.
Revisamos si tu venta queda exenta y te hacemos la renta de ese año, 99 € con IVA.
- ¿Tenías más de 65 años el día en que firmaste la venta?
- ¿Viviste en esa casa al menos tres años seguidos?
- ¿Te mudaste hace menos de dos años o seguías viviendo allí al vender?
Si alguna es «sí», escríbenos y te decimos el precio cerrado al momento.
Qué incluye
- Comprobar si la venta cumple los requisitos de la exención
- Revisión de la escritura de compra y de venta
- Declaración de la renta del año de la venta
- Explicación casilla por casilla antes de presentar
- Revisión por un experto
Así de fácil
Tú nos escribes; del resto nos ocupamos nosotros.
- 1Escríbenos por WhatsAppCuéntanos tu caso en dos líneas.
- 2Precio cerrado y documentosTe decimos el precio cerrado y qué documentos hacen falta.
- 3La preparamos y te la explicamosTe la enseñamos y te la explicamos casilla por casilla.
- 4Con tu OK, la presentamosTe mandamos el justificante oficial.
Qué dice exactamente la exención
La ley del IRPF deja fuera de tributación la ganancia que obtiene una persona mayor de 65 años cuando transmite su vivienda habitual. La ganancia es la diferencia entre lo que te pagan ahora y lo que te costó la casa (con gastos de compra y mejoras). Esa diferencia, que a otra edad pagaría impuesto, en tu caso no paga nada.
- No importa la cantidad: no hay un tope de euros.
- No hace falta reinvertir: puedes gastar el dinero, darlo a tus hijos o meterlo en el banco.
- Vale igual si vendes a cambio de un pago único o a cambio de una renta (temporal o vitalicia).
- También alcanza a quien está en situación de dependencia severa o gran dependencia reconocida, tenga la edad que tenga.
Requisitos, uno por uno
- Edad: tener más de 65 años en la fecha de la venta. La exención es de cada dueño: si la casa es de dos personas y solo una pasa de esa edad, solo su mitad queda exenta.
- Vivienda habitual durante tres años: haber vivido en ella de forma continuada al menos tres años. Hay excepciones tasadas (por ejemplo, separación o traslado laboral) que permiten no llegar a los tres años.
- Ser dueño de la casa entera durante ese tiempo: el pleno dominio, aunque sea compartido. Si la propiedad estaba partida entre un usufructuario y un nudo propietario, ninguno de los dos puede aplicar la exención.
- Vender a tiempo: la casa tiene que ser tu vivienda habitual el día de la venta o haberlo sido en algún momento de los dos años anteriores. Da igual el motivo por el que te fuiste.
Un caso especial que sí está permitido: si eres dueño pleno, mayor de 65 años, y vendes la nuda propiedad quedándote el usufructo de por vida, también está exento.
Casos habituales
✅ Vendes el piso en el que vives desde hace años
Ejemplo: tienes 70 años, compraste el piso en 2000 por 90.000 € y lo vendes en 2025 por 250.000 €. La ganancia, de unos 160.000 €, queda exenta. Con 60 años y sin reinvertir en otra vivienda habitual, esa misma ganancia habría supuesto alrededor de 35.000 € de IRPF con la escala del ahorro de 2025.
✅ Te fuiste a una residencia y vendes después
Ejemplo: con 82 años te mudas a una residencia en marzo de 2024 y vendes tu casa en enero de 2026. Han pasado menos de dos años desde que dejaste de vivir allí, así que mantienes la exención. Con la regla aplicada en la Renta 2025, si esperas más de dos años, la pierdes.
⚠️ La casa es tuya y de tu pareja, más joven
Ejemplo: tú tienes 67 años y tu pareja 62. Vendéis con 100.000 € de ganancia, 50.000 € para cada uno. Tu parte está exenta; la de tu pareja tributa, salvo que la reinvierta en otra vivienda habitual.
❌ Vendes el piso de la playa
Ejemplo: tienes 72 años y vendes el apartamento donde pasas los veranos. No es tu vivienda habitual, así que esta exención no sirve. Puede quedar exento por otra vía: destinar el dinero a una renta vitalicia (lo vemos más abajo).
❌ Heredaste el usufructo y tus hijos la nuda propiedad
Ejemplo: la casa era solo de tu marido y, al morir él, tú te quedas el usufructo y tus hijos la nuda propiedad. Si vendéis la casa, ni tú ni ellos podéis aplicar la exención, porque nadie tenía el pleno dominio.
¿Hay que declarar la venta?
La ganancia exenta no se integra en la declaración: el manual de la Agencia Tributaria para mayores de 65 años la incluye entre las rentas que no se declaran. Y, como las rentas exentas no cuentan para saber si estás obligado a declarar, vender tu casa con exención no te obliga por sí solo a presentar la renta.
Eso sí, conviene tenerlo todo a mano. Hacienda conoce la venta por la escritura del notario y puede pedirte que demuestres que era tu vivienda habitual. Guarda:
- Las escrituras de compra y de venta.
- El certificado de empadronamiento histórico.
- Recibos de luz, agua o teléfono a tu nombre en esa dirección.
- Si te fuiste a una residencia, el documento de ingreso con su fecha.
Si además tienes que hacer la renta por otros motivos (por ejemplo, porque tu pensión supera el límite), te la preparamos y comprobamos que la venta queda bien tratada.
Si no era tu vivienda habitual: la renta vitalicia
Hay otra exención para mayores de 65 años que sirve para cualquier bien: una segunda vivienda, un local, unas acciones. La ganancia no tributa si destinas lo cobrado, en un plazo de seis meses, a contratar una renta vitalicia asegurada a tu favor.
- El máximo que puedes destinar en toda tu vida es 240.000 €. Si metes menos de lo cobrado, solo queda exenta la parte proporcional.
- La renta se contrata con una aseguradora, tú eres el beneficiario y tiene que empezar a cobrarse en el plazo de un año.
- Hay que avisar a la aseguradora de que la contratas para aplicar esta exención.
- Si rescatas la renta antes de tiempo, pierdes la exención y hay que regularizar con intereses.
Errores que te hacen pagar de más (o te traen una carta de Hacienda)
- Esperar demasiado tras mudarte. Pasados dos años desde que dejaste la casa, deja de ser habitual a estos efectos y la ganancia tributa entera.
- Pensar que vale para cualquier casa. Solo la vivienda habitual. Para el resto, mira la opción de la renta vitalicia antes de firmar.
- Creer que con la mitad basta. Si la casa es de dos y uno no pasa de 65, su parte tributa.
- Vender la nuda propiedad cuando no tenías el pleno dominio. Solo funciona si eras dueño de todo y te reservas el usufructo.
- Olvidar la plusvalía municipal. Esta exención es del IRPF. El impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos es otro impuesto, con sus propias reglas.
- No guardar pruebas de residencia. Si Hacienda pregunta y no puedes demostrar que vivías allí, te reclamará el impuesto.
Cuánto cuesta: por tu cuenta o con nosotros
| Por tu cuenta | Con nosotros | |
|---|---|---|
| Dinero | 0 € | 99 € con IVA, precio cerrado |
| Tiempo | Leer la norma, reunir pruebas y revisar Renta WEB | Unos minutos para mandarnos las escrituras por WhatsApp |
| Revisión | Tú solo | Revisada por un experto |
| Riesgo | Aplicar la exención sin cumplir un requisito y recibir una liquidación | Comprobamos edad, plazos y titularidad antes de presentar |
Te la explicamos casilla por casilla y, con tu OK, la presentamos por ti ante la Agencia Tributaria.
Qué dice la norma
- Exención por transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años o personas en dependencia severa o gran dependencia: artículo 33.4.b) de la Ley 35/2006 del IRPF.
- Concepto de vivienda habitual y plazo de dos años: disposición adicional vigésima tercera de la ley y artículo 41 bis del Reglamento del IRPF.
- Exención por reinversión en rentas vitalicias (seis meses, 240.000 €): artículo 38.3 de la Ley del IRPF.
- Pleno dominio y nuda propiedad: Manual práctico de Renta 2025, ganancias patrimoniales exentas.
- El Real Decreto-ley 29/2026, de octubre de 2026, permitiría mantener la exención sin el límite de dos años si te trasladaste a una residencia o a casa de un familiar por tu edad o dependencia. Está pendiente de convalidación en el Congreso, así que aquí no lo damos por vigente.
Sin sorpresas
- Revisada por un expertoantes de presentarla
- Precio cerrado antes de empezarcon el IVA incluido
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- 14 días de desistimientodesde que contratas, sin justificación
Preguntas frecuentes
¿Qué casilla de la renta es la de la exención por venta de vivienda de mayores de 65?
No hay que rellenar ninguna: la ganancia exenta no se integra en la declaración. La Agencia Tributaria la incluye entre las rentas que los mayores de 65 años no declaran. Lo importante es guardar las escrituras y las pruebas de que era tu vivienda habitual.
¿Tengo que hacer la renta por haber vendido mi casa con más de 65 años?
No por la venta en sí, si cumple los requisitos. Las rentas exentas no cuentan para la obligación de declarar. Tendrás que presentarla si estás obligado por otros ingresos, como una pensión por encima del límite o un alquiler.
¿Cuánto tiempo tengo que haber vivido en la casa?
Al menos tres años seguidos. Solo se admite menos tiempo en situaciones que obligan a cambiar de domicilio, como una separación, un traslado laboral o el fallecimiento.
Me fui a vivir con mis hijos. ¿Puedo vender mi casa sin pagar?
Sí, si la vendes antes de que pasen dos años desde que dejaste de vivir en ella y antes cumplías el resto de requisitos. El motivo de la mudanza no importa.
¿Tengo que reinvertir el dinero de la venta?
No. A diferencia de la exención por reinversión, la de mayores de 65 años no exige comprar otra vivienda ni hacer nada con el dinero.
¿Y si la casa es de mi pareja y mía y solo yo tengo más de 65?
Solo tu parte queda exenta. La de tu pareja tributa como ganancia, salvo que pueda aplicar otra exención, por ejemplo reinvertir en una nueva vivienda habitual.
¿Vale la exención si vendo la nuda propiedad y me quedo a vivir?
Sí, si eras dueño de la casa entera y te reservas el usufructo vitalicio. Si la propiedad ya estaba dividida antes, no se aplica.
¿Pago plusvalía municipal aunque esté exento en el IRPF?
Son impuestos distintos. La exención de mayores de 65 es del IRPF; la plusvalía municipal tiene sus propias reglas y la gestiona tu ayuntamiento.
¿Y si vendo una segunda vivienda con más de 65 años?
Esta exención no se aplica, pero puedes dejar exenta la ganancia si destinas lo cobrado a una renta vitalicia asegurada en seis meses, con un máximo de 240.000 € en total.
Fuentes oficiales
- Manual práctico de Renta 2025 · Ganancias patrimoniales exentas
- Manual específico IRPF 2025 para mayores de 65 años · Transmisión de la vivienda habitual
- Manual específico IRPF 2025 para mayores de 65 años · Reinversión en rentas vitalicias
- Manual práctico de Renta 2025 · Delimitación de la obligación de declarar (rentas exentas)
- BOE · Ley 35/2006 del IRPF (artículos 33.4.b, 38.3 y 66)
- BOE · Reglamento del IRPF, artículo 41 bis
- BOE · Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre (disposición final tercera, pendiente de convalidación)
Escrito por el equipo de Tu Declaración de la Renta y revisado por un experto. Revisado el 18/10/2026. Las cifras son de la última campaña publicada y se revisan cuando salen las normas del año.
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