Venta de vivienda en la declaración de la renta
Calculamos la ganancia de la venta de tu vivienda, revisamos qué exenciones te corresponden y presentamos tu renta por 99 € con IVA.
- ¿Vendiste un piso o una casa (o tu parte) en 2025?
- ¿Tienes la escritura de compra o de herencia y la de venta?
- ¿Quieres saber si te toca pagar o si puedes aplicar una exención?
Si alguna es «sí», escríbenos y te decimos el precio cerrado al momento.
Qué incluye
- Cálculo de la ganancia o pérdida con todos los gastos de compra y venta
- Revisión de exenciones: mayores de 65, reinversión, renta vitalicia y coeficientes de abatimiento
- Tu declaración completa del año, con la venta incluida
- Revisada por un experto
- Te la explicamos casilla por casilla
- Con tu OK la presentamos por ti ante la Agencia Tributaria
- Todo por WhatsApp, sin citas ni colas
Así de fácil
Tú nos escribes; del resto nos ocupamos nosotros.
- 1Escríbenos por WhatsAppCuéntanos tu caso en dos líneas.
- 2Precio cerrado y documentosTe decimos el precio cerrado y qué documentos hacen falta.
- 3La preparamos y te la explicamosTe la enseñamos y te la explicamos casilla por casilla.
- 4Con tu OK, la presentamosTe mandamos el justificante oficial.
Qué es y cómo se declara la venta de una vivienda en la renta
Cuando vendes un piso o una casa, en la renta no se declara el precio de venta, sino el beneficio o la pérdida que te ha dejado la operación. Hacienda lo llama ganancia o pérdida patrimonial (la diferencia entre lo que te costó la vivienda y lo que has sacado por ella). Se declara en la renta del año en que firmas la escritura de venta: si vendiste en 2025, va en la campaña de Renta 2025, la que se presenta en 2026.
La cuenta, en corto:
| Concepto | Qué incluye |
|---|---|
| Valor de transmisión | Precio de venta (nunca por debajo del valor de mercado) menos los gastos y tributos de la venta que pagaste tú |
| Valor de adquisición | Precio de compra más gastos e impuestos de la compra y mejoras, menos las amortizaciones si estuvo alquilada |
| Ganancia o pérdida | Valor de transmisión menos valor de adquisición |
Para ventas desde 2015 ya no se aplican coeficientes de actualización del precio de compra por la inflación.
- Reúne las dos escrituras (compra o herencia, y venta) y las facturas de gastos.
- Calcula el valor de adquisición y el de transmisión.
- Resta uno de otro para saber si hay ganancia o pérdida.
- Comprueba si te toca una exención: mayor de 65 años, reinversión en otra vivienda habitual o renta vitalicia.
- Anótalo en el apartado F2 de la declaración y, si vas a reinvertir en los dos años siguientes, en el Anexo C.2.
Ejemplo (datos ficticios): compraste por 150.000 € y pagaste 15.000 € de impuestos, notaría y registro. Vendes por 220.000 € y pagas 10.000 € entre inmobiliaria y plusvalía municipal. Valor de adquisición: 165.000 €. Valor de transmisión: 210.000 €. Ganancia: 45.000 €.
Casos habituales
✅ Tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual
La ganancia está exenta y la Agencia Tributaria indica que no tienes que declararla. Vale también si estás en situación de dependencia severa o gran dependencia. La vivienda tiene que ser tu vivienda habitual en el momento de la venta o haberlo sido en algún momento de los dos años anteriores.
Ejemplo: con 70 años vendes el piso donde vives desde hace 20 años y ganas 80.000 €. Impuesto sobre esa ganancia: 0 €.
✅ Vendes tu vivienda habitual y compras otra en dos años
Si reinviertes lo obtenido en otra vivienda habitual (dentro de los dos años anteriores o posteriores a la venta), la ganancia queda exenta. Si reinviertes solo una parte, queda exenta la parte proporcional.
Ejemplo: vendes por 200.000 € sin hipoteca pendiente y ganas 40.000 €. La nueva vivienda cuesta 150.000 €. Reinviertes el 75 %: quedan exentos 30.000 € y tributan 10.000 €.
⚠️ Vendes una vivienda heredada
Heredar no genera IRPF para quien hereda. Al vender, tu valor de adquisición es el valor que se tomó en el Impuesto sobre Sucesiones (sin pasar del valor de mercado), más el impuesto de sucesiones y los gastos que pagaste. Para herencias desde 2022 cuenta el valor de referencia del Catastro, salvo que declararas uno mayor.
Ejemplo: heredas un piso valorado en 100.000 € y pagas 3.000 € entre impuesto y gastos. Lo vendes por 130.000 € con 5.000 € de gastos. Ganancia: 125.000 − 103.000 = 22.000 €. Si erais tres hermanos al 33 %, cada uno declara su parte.
⚠️ La vivienda estuvo alquilada
Los años de alquiler restan valor de adquisición: hay que descontar la amortización (el desgaste del edificio que se deduce en el alquiler), y como mínimo el 3 % anual de la construcción, aunque no la hayas deducido.
Ejemplo: la construcción valía 100.000 € y estuvo alquilada 5 años. Restas 15.000 € al valor de adquisición, así que la ganancia sube 15.000 €.
❌ Tienes más de 65 años y vendes una segunda vivienda
La exención de mayores de 65 años solo vale para la vivienda habitual. Una segunda residencia tributa con normalidad, salvo que destines el dinero a una renta vitalicia asegurada en seis meses (ver más abajo).
Ejemplo: vendes el apartamento de la playa y ganas 30.000 €. Esa ganancia va a la base del ahorro y tributa.
Errores que te hacen pagar de más (o te traen una carta de Hacienda)
- Olvidar gastos. Notaría, registro, gestoría, impuesto de la compra (ITP o IVA y AJD), comisión de la inmobiliaria y plusvalía municipal cambian mucho el resultado. Sin ellos, pagas de más.
- Sumar lo que no se puede. Los intereses de la hipoteca no cuentan, ni las reparaciones o el mantenimiento. Sí cuentan las mejoras (por ejemplo, una ampliación o una reforma integral), con su factura.
- Poner otro valor en una vivienda heredada. El valor de adquisición es el del Impuesto sobre Sucesiones. Si pones uno mayor, la Agencia Tributaria puede corregirlo y reclamar la diferencia.
- No restar la amortización si estuvo alquilada. Se resta siempre la mínima, aunque no la dedujeras. Es un motivo frecuente de requerimiento.
- Dar por hecha la exención. Para la reinversión, las dos viviendas tienen que ser habituales (en general, tres años viviendo en ellas) y hay que comprar en plazo. Si no se cumple, toca una declaración complementaria con intereses de demora.
- Declarar el 100 % cuando sois dos. Cada propietario declara su porcentaje. En gananciales, normalmente la mitad cada cónyuge.
- No declarar una pérdida. Una pérdida no se paga, pero sirve para compensar otras ganancias este año y los cuatro siguientes.
¿Me sale a pagar por vender mi casa?
Depende de si hay ganancia y de si te corresponde alguna exención. Si hay ganancia que tributa, se suma a la base del ahorro (la parte de la renta donde van intereses, dividendos y ventas) y paga por tramos. Estos son los tipos totales (parte estatal y parte autonómica juntas) de la campaña de Renta 2025:
| Base del ahorro | Tipo |
|---|---|
| Hasta 6.000 € | 19 % |
| De 6.000 a 50.000 € | 21 % |
| De 50.000 a 200.000 € | 23 % |
| De 200.000 a 300.000 € | 27 % |
| Más de 300.000 € | 30 % |
Ejemplo: con una ganancia de 45.000 € y sin más rentas del ahorro, pagarías 6.000 × 19 % + 39.000 × 21 % = 1.140 + 8.190 = 9.330 €. Es una cifra orientativa: en la declaración real influyen tus otras rentas y tu situación familiar. La escala puede cambiar para 2026.
Al vender siendo residente en España no te retienen nada, así que el impuesto se paga en la renta. Si sale a pagar, puedes dividirlo sin intereses: 60 % al presentar y 40 % en noviembre.
Si hay pérdida, no pagas por ella. Se compensa primero con otras ganancias por ventas del mismo año; lo que sobre, con hasta el 25 % de los intereses y dividendos, y el resto en los cuatro años siguientes.
Plazos
- Venta en 2025: se declara en la campaña de Renta 2025, del 8 de abril al 30 de junio de 2026. Con pago domiciliado, hasta el 25 de junio de 2026. Si fraccionaste, el segundo pago (40 %) vence el 5 de noviembre de 2026.
- Venta en 2026: va en la Renta 2026, que se presentará en 2027. Las fechas exactas aún no se han publicado.
- Reinversión: tienes dos años, contados de fecha a fecha, antes o después de la venta. La nueva vivienda debes habitarla en un plazo de doce meses.
- Renta vitalicia (mayores de 65): seis meses desde la venta.
- Si no reinviertes en plazo: presenta una complementaria del año de la venta, con intereses de demora, antes de que acabe el plazo de la renta del año del incumplimiento.
Si se te pasó declarar la venta o la declaraste mal, se puede corregir con una declaración fuera de plazo, una complementaria o una rectificación.
Cuánto cuesta: por tu cuenta o con nosotros
| Por tu cuenta | Con nosotros | |
|---|---|---|
| Dinero | 0 € | 99 € con IVA, precio cerrado |
| Tiempo | Varias horas entre escrituras, facturas, cálculos y Renta Web | Nos mandas fotos de los documentos por WhatsApp y respondes a unas preguntas |
| Cálculo de valores | Lo haces tú: gastos, mejoras, amortizaciones, valor de herencia | Lo hacemos nosotros y te lo explicamos casilla por casilla |
| Exenciones | Tienes que saber si te tocan y cómo marcarlas | Revisamos mayores de 65, reinversión, renta vitalicia y coeficientes de abatimiento |
| Riesgo | Si olvidas gastos, pagas de más; si te equivocas a la baja, puede llegar un requerimiento con intereses o sanción | Revisada por un experto antes de presentarla |
| Presentación | Con tu Cl@ve o certificado | Con tu OK la presentamos por ti ante la Agencia Tributaria |
Requisitos y documentos que necesitas
- Escritura de venta (precio, fecha y referencia catastral).
- Escritura de compra, o escritura de herencia o donación con la liquidación del Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones.
- Facturas y justificantes de la compra: notaría, registro, gestoría, ITP o IVA y AJD.
- Facturas de la venta: inmobiliaria, notaría si la pagaste tú, certificado energético, cancelación registral de la hipoteca, plusvalía municipal.
- Facturas de mejoras o reformas, con fecha.
- Si estuvo alquilada: años de alquiler y amortizaciones deducidas.
- Si vas a reinvertir: escritura de la nueva vivienda (o la fecha prevista) y, si había hipoteca, lo que quedaba por pagar al vender.
- Porcentaje de propiedad de cada titular.
Valor de adquisición y de transmisión: qué se suma y qué se resta
| Se suma o se resta | No cuenta | |
|---|---|---|
| Valor de adquisición | (+) Precio de compra (+) Mejoras (+) Notaría, registro, gestoría, comisiones (+) ITP o IVA y AJD de la compra (−) Amortizaciones si estuvo alquilada | Intereses de la hipoteca, reparaciones y mantenimiento |
| Valor de transmisión | (+) Precio de venta (o el de mercado si es mayor) (−) Gastos y tributos de la venta pagados por ti | Intereses |
Las arras (la señal que paga el comprador al reservar) forman parte del precio y se declaran en el año de la venta. Si una mejora se hizo en un año distinto al de la compra, se calcula por separado, con su propia fecha.
Si compraste entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012, puede quedar exenta la mitad de la ganancia, salvo en operaciones entre familiares cercanos.
Reinversión en vivienda habitual: requisitos
- Las dos viviendas son habituales: en general, haber vivido de forma continuada al menos tres años. Hay excepciones por causas que obligan a mudarse, como un traslado laboral, matrimonio o separación.
- Plazo: dos años antes o después de la venta.
- Cuánto reinvertir: el importe obtenido. Si quedaba hipoteca de la vivienda vendida y la cancelaste, se descuenta. Cuenta el precio total de la nueva vivienda, aunque la pagues con un préstamo.
- Reinversión parcial: queda exenta la parte proporcional de la ganancia.
- Cómo se pide: si compras después de la venta, deja constancia en la declaración del año de la venta (apartado F2 y Anexo C.2).
- Pleno dominio: tener solo la nuda propiedad (la propiedad sin el uso) durante esos años no basta.
Ejemplo con hipoteca pendiente
Vendes por 100.000 € y destinas 5.000 € a cancelar la hipoteca que quedaba. Para que toda la ganancia quede exenta, basta reinvertir 95.000 €.
Mayores de 65 años: exención y renta vitalicia
Si tienes más de 65 años, la ganancia por vender tu vivienda habitual está exenta, tanto si cobras de golpe como si vendes a cambio de una renta temporal o vitalicia. También si vendes la nuda propiedad y te quedas el usufructo vitalicio.
Si lo que vendes no es tu vivienda habitual (por ejemplo, una segunda residencia o un local), puedes dejar exenta la ganancia destinando lo obtenido, en seis meses, a una renta vitalicia asegurada a tu favor. El límite total es de 240.000 € por persona. Si destinas menos, queda exenta la parte proporcional.
Vivienda heredada o donada
- Heredada: quien hereda no paga IRPF por heredar. Al vender, el valor de adquisición es el del Impuesto sobre Sucesiones más ese impuesto y los gastos de la herencia. La fecha de adquisición es la del fallecimiento.
- Pactos sucesorios: si vendes antes de cinco años, te subrogas en el valor y la fecha de compra del anterior titular cuando sean menores.
- Donada: quien dona declara en su renta la ganancia como si hubiera vendido. Quien recibe paga el Impuesto sobre Donaciones y, al vender después, usa como valor de adquisición el de ese impuesto.
- Plusvalía municipal de la herencia: si la pagaste, suma al valor de adquisición. Si después te la devuelven, hay que quitarla con una complementaria.
Coeficientes de abatimiento: viviendas compradas antes de 1995
Si compraste la vivienda antes del 31 de diciembre de 1994, una parte de la ganancia puede reducirse con los coeficientes de abatimiento (un descuento por antigüedad que viene de la ley antigua).
- Solo se reduce la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006 (en proporción a los días).
- Para inmuebles, es el 11,11 % por cada año de antigüedad a 31 de diciembre de 1996 que pase de dos. Los comprados antes del 31 de diciembre de 1986 quedan con esa parte sin tributar.
- Solo se aplica mientras la suma de valores de venta de bienes con este régimen, desde 2015, no pase de 400.000 € por persona.
No se aplican a las pérdidas ni a la ganancia generada desde el 20 de enero de 2006.
Venta en pareja o con varios propietarios
Cada titular declara la parte de la ganancia que corresponde a su porcentaje. En una vivienda de gananciales, lo normal es la mitad para cada cónyuge, aunque hagáis la declaración conjunta. Si solo uno es mayor de 65, la exención se aplica a su parte. En la reinversión, cada uno mira su propia parte.
Ejemplo: un matrimonio vende con una ganancia de 60.000 €. Cada uno declara 30.000 €.
Cómo se rellena en Renta Web, dato a dato
La venta se anota en el apartado F2 (ganancias y pérdidas por transmisión de elementos patrimoniales). Estos son los datos que te pide y lo que va en cada uno:
- Tipo de elemento patrimonial: inmueble.
- Referencia catastral: la de la escritura o el recibo del IBI.
- Tu parte: si hay más de un titular, solo la que te corresponde (por ejemplo, la mitad si sois dos a partes iguales).
- Si era tu vivienda habitual: es un dato necesario para la exención por reinversión.
- Fecha de adquisición: la de la escritura de compra; en herencias, la del fallecimiento.
- Fecha de transmisión: la de la escritura de venta.
- Valor de transmisión: precio de venta menos gastos de venta.
- Valor de adquisición: precio más gastos y mejoras, menos amortizaciones.
- Exención por reinversión: con el importe reinvertido o por reinvertir (o, si tienes más de 65, lo destinado a una renta vitalicia).
- Anexo C.2: si vas a comprar la nueva vivienda después.
Los nombres de los campos y los números de casilla pueden cambiar de una campaña a otra. Por eso te lo explicamos casilla por casilla sobre tu propia declaración.
Plusvalía municipal e IRPF: no son lo mismo
La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) la cobra el ayuntamiento por la subida del valor del suelo. El IRPF grava tu beneficio total en la renta. Son dos impuestos distintos y, en una venta, pueden tocarte los dos.
Lo que sí se relaciona: la plusvalía municipal que pagas como vendedor es un tributo de la venta y reduce el valor de transmisión. Así baja la ganancia sobre la que pagas IRPF.
Si el vendedor no reside en España
Si no eres residente fiscal en España, la venta no va en la renta (IRPF), sino en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes. El comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda a cuenta de tu impuesto. Es un caso aparte: si es el tuyo, cuéntanoslo antes de empezar.
Qué dice la norma
- Ley 35/2006 del IRPF: artículos 6.4 (no tributación de la herencia para el heredero), 33 (exención de mayores de 65), 34 a 36 (cálculo de la ganancia), 38 (reinversión en vivienda habitual y en renta vitalicia), 49 (compensación en la base del ahorro), disposición adicional 37.ª (exención del 50 %) y disposición transitoria 9.ª (coeficientes de abatimiento). Ley 35/2006 en el BOE.
- Reglamento del IRPF (RD 439/2007): artículos 40, 41, 41 bis y 42. RD 439/2007 en el BOE.
- Manual práctico de Renta 2025: reglas generales de cálculo.
- Manual práctico de Renta 2025: concepto de vivienda habitual y requisitos de la reinversión.
- Agencia Tributaria: venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años.
- Manual práctico de Renta 2025: coeficientes de abatimiento.
- Manual práctico de Renta 2025: escala de la base del ahorro.
Ejemplo completo: cuánto pagas al vender un piso, paso a paso
Lo bueno primero: cada euro de gasto que justificas baja la ganancia, y con ella el impuesto. Lo vemos con un caso típico (datos ficticios): compraste un piso en 2010 y lo vendiste en 2025. No era tu vivienda habitual o no reinviertes, y tienes menos de 65 años.
| Paso | Importe |
|---|---|
| Precio de compra (2010) | 150.000 € |
| + Notaría, registro, gestoría e impuesto de la compra | 12.000 € |
| Valor de adquisición | 162.000 € |
| Precio de venta (2025) | 230.000 € |
| − Comisión de la inmobiliaria | 6.000 € |
| − Plusvalía municipal pagada por ti | 2.500 € |
| Valor de transmisión | 221.500 € |
| Ganancia (221.500 − 162.000) | 59.500 € |
La ganancia va a la base del ahorro. Con la escala de la Renta 2025 (parte estatal y autonómica juntas), sin otras rentas del ahorro:
- Primeros 6.000 € al 19 %: 1.140 €.
- De 6.000 a 50.000 € (44.000 €) al 21 %: 9.240 €.
- De 50.000 a 59.500 € (9.500 €) al 23 %: 2.185 €.
- Total: 12.565 €, que se pagan en la renta, porque a un residente no le retienen nada en la venta.
Si olvidas la comisión y la plusvalía (8.500 €), la ganancia sube a 68.000 € y pagas 1.955 € más (8.500 × 23 %). Por eso pedimos todas las facturas.
Variante: el piso estuvo alquilado cinco años
Si lo tuviste alquilado, al valor de adquisición se le restan las amortizaciones: el 3 % anual de la construcción (sin el suelo), tomando el coste o el valor catastral, el que sea mayor. Si la construcción es el 60 % del coste según el recibo del IBI, son 97.200 €; el 3 % son 2.916 € al año, 14.580 € en cinco años. La ganancia pasa a 74.080 € y el impuesto a 15.918,40 €: 3.353,40 € más.
Ese ajuste se hace aunque no te dedujeras la amortización en el alquiler. Si no lo hiciste, pagaste de más esos años: los que no han prescrito (cuatro años) se pueden rectificar para recuperar la diferencia. Lo miramos con tu declaración del alquiler.
Si vendiste con pérdidas: no la dejes sin declarar
Muchas viviendas compradas antes de la crisis se venden hoy por menos de lo que costaron. Esa pérdida también se declara, y tiene valor:
- Primero se compensa con otras ganancias del ahorro del mismo año (por ejemplo, la venta de fondos o acciones).
- Si sigue quedando pérdida, se puede compensar con el saldo positivo de intereses y dividendos, hasta el 25 % de ese saldo.
- Lo que no puedas compensar ese año se arrastra a los cuatro años siguientes. Pasado ese plazo se pierde.
Ejemplo: pierdes 20.000 € con el piso y ese mismo año ganas 3.000 € vendiendo un fondo. Compensas los 3.000 € y no pagas por el fondo; los 17.000 € restantes (menos lo que compenses con intereses o dividendos) quedan para las ganancias de los próximos cuatro años.
Para poder usarla, la pérdida tiene que constar en la declaración del año de la venta. Más sobre cómo se cruzan ganancias y pérdidas en ganancias y pérdidas patrimoniales.
Si cobras el precio en varios años
A veces la venta se firma con una parte aplazada: el comprador paga una cantidad ahora y el resto en cuotas. Si entre la entrega de la vivienda y el último plazo pasa más de un año, la ley te deja elegir:
- Declarar toda la ganancia en el año de la venta.
- O repartirla en proporción a los cobros, en el año en que vence cada plazo, se cobre o no ese día.
Repartir suele salir mejor, porque cada año la ganancia cae en los tramos bajos de la escala (19 % y 21 %) en vez de subir al 23 % o más. La opción se marca en la declaración del año de la venta, con los años y los importes pendientes. Si luego cobras por adelantado lo aplazado, esa parte se declara en el año en que lo cobras.
Esta regla no vale cuando vendes a cambio de una renta vitalicia o temporal: ese caso tiene su propio tratamiento (y, con más de 65 años y vivienda habitual, exención; ver venta de la vivienda con más de 65 años).
Ya pasó la campaña: si no declaraste la venta o la declaraste mal
La venta de un inmueble pasa por notaría y registro, así que Hacienda la conoce. La ventaja: si te adelantas, sale mucho más barato que esperar a la carta. Con el ejemplo de arriba (12.565 € sin declarar de una venta de 2025):
| Qué haces | Qué pagas además del impuesto |
|---|---|
| Lo regularizas tú en noviembre de 2026 (4 meses completos de retraso) | Recargo del 5 %: 628,25 €; con la reducción del 25 % por pagar al presentar, 471,19 €. Sin sanción. |
| Esperas a que Hacienda te lo reclame | Sanción desde el 50 % de lo no ingresado (6.282,50 € o más, con posibles reducciones por conformidad y pago), más intereses de demora. |
Si lo que pasó es lo contrario, que declaraste la venta pero olvidaste gastos o no aplicaste una exención que te tocaba, tienes cuatro años para pedir una rectificación y que te devuelvan lo pagado de más. Y si compraste la nueva vivienda habitual después de presentar, revisa que la reinversión quedó anotada en la declaración del año de la venta.
Los pasos, en rectificar la declaración de la renta, recargos de la renta fuera de plazo y cómo pagarla.
Por qué compensa que lo haga un experto (y los papeles que suelen faltar)
Una venta es la operación en la que más dinero se juega en una declaración normal. En el ejemplo, cada 1.000 € de gasto bien justificado son 230 € menos de impuesto, y la diferencia entre adelantarse o esperar a Hacienda se mide en miles. Un experto calcula la ganancia, comprueba si te toca alguna exención (mayores de 65, reinversión, compras de 2012, viviendas anteriores a 1995), decide si conviene repartir un cobro aplazado y te lo explica antes de presentar. Precio cerrado: 99 € con IVA.
Además de las escrituras, los documentos que más se olvidan y más cambian el resultado:
- Recibo del IBI: separa suelo y construcción, y hace falta para la amortización si el piso estuvo alquilado.
- Certificado del banco con la hipoteca pendiente el día de la venta: necesario para calcular la reinversión.
- Contrato de arras, con la fecha y el importe de la señal.
- Justificante de pago de la plusvalía municipal, si la pagaste tú.
- Facturas de mejoras con fecha, separadas de las reparaciones, que no cuentan.
- Tus declaraciones de los años en que estuvo alquilada, para cuadrar las amortizaciones.
Nos lo mandas por WhatsApp y te decimos la cifra antes de presentar. Si buscas dónde va cada dato en el programa, lo tienes en la casilla de la venta de vivienda.
Sin sorpresas
- Revisada por un expertoantes de presentarla
- Precio cerrado antes de empezarcon el IVA incluido
- Pago en la pasarela segura del banconunca vemos tu tarjeta
- 14 días de desistimientodesde que contratas, sin justificación
Preguntas frecuentes
¿Tengo que incluir la venta de mi vivienda en la declaración de la renta?
Sí, la venta se declara en la renta del año de la escritura, tanto si ganas como si pierdes. Lo que se declara es la diferencia entre lo que obtuviste y lo que te costó. La excepción es la venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años o personas en dependencia severa o gran dependencia: esa ganancia está exenta y no hace falta declararla.
¿Cuánto IRPF se paga por vender un piso?
Solo se paga por la ganancia, no por el precio de venta. En la campaña de Renta 2025, la ganancia tributa en la base del ahorro al 19 % hasta 6.000 €, al 21 % hasta 50.000 €, al 23 % hasta 200.000 €, al 27 % hasta 300.000 € y al 30 % por encima. Por ejemplo, 20.000 € de ganancia sin otras rentas del ahorro suponen 4.080 €.
¿Está exenta la venta de la vivienda habitual si tengo más de 65 años?
Sí. Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia está exenta, cobres de una vez o a cambio de una renta. Tiene que ser tu vivienda habitual al venderla o haberlo sido en los dos años anteriores. Si es una segunda vivienda, no se aplica, pero puedes usar la renta vitalicia.
¿En qué casilla de la renta se pone la venta de una vivienda?
Va en el apartado F2 de la declaración, el de ganancias y pérdidas por transmisión de elementos patrimoniales. Allí se anotan la referencia catastral, las fechas y los valores de compra y venta. Si vas a reinvertir en otra vivienda habitual después, también se rellena el Anexo C.2. Los números de casilla cambian según la campaña.
¿Cómo se declara en la renta la venta de una vivienda heredada?
Como cualquier venta, pero el valor de adquisición es el que se tomó en el Impuesto sobre Sucesiones, más ese impuesto y los gastos de la herencia. La fecha de adquisición es la del fallecimiento. Para herencias desde 2022, cuenta el valor de referencia del Catastro si es mayor que el declarado. Cada heredero declara su porcentaje.
¿Qué pasa en la renta si reinvierto el dinero en otra vivienda habitual?
La ganancia queda exenta si compras otra vivienda habitual en los dos años anteriores o posteriores a la venta. Si reinviertes solo una parte, queda exenta la parte proporcional. Si compras después de vender, conviene dejarlo indicado en la declaración del año de la venta. Si al final no reinviertes, toca una complementaria con intereses de demora.
¿El IRPF y la plusvalía municipal son lo mismo?
No. La plusvalía municipal la cobra el ayuntamiento por la subida del valor del suelo. El IRPF grava tu beneficio total en la declaración de la renta. En una venta pueden tocarte los dos impuestos.
¿Se puede desgravar la plusvalía municipal en la declaración de la renta?
No es una deducción, pero sí cuenta. La plusvalía municipal que paga el vendedor es un tributo de la venta y se resta del valor de transmisión. Así la ganancia es menor y pagas menos IRPF. Guarda el justificante de pago.
¿Cómo tributa vender una vivienda a cambio de una renta vitalicia?
Si tienes más de 65 años y es tu vivienda habitual, la ganancia está exenta aunque cobres en forma de renta vitalicia. Si no es tu vivienda habitual, puedes dejarla exenta si destinas lo obtenido, en seis meses, a una renta vitalicia asegurada a tu favor, con un máximo de 240.000 €. Si destinas menos, queda exenta la parte proporcional.
¿Se paga más IRPF por vender una vivienda en Andalucía?
No. La ganancia por vender va a la base del ahorro, y su escala es la misma en todas las comunidades de régimen común, Andalucía incluida. Donde sí hay diferencias es en las deducciones autonómicas. País Vasco y Navarra tienen sus propias normas.
¿Cuánto IRPF pago si gano 60.000 € vendiendo un piso?
Si no tienes otras rentas del ahorro ni te toca ninguna exención, con la escala de la Renta 2025 pagas 12.680 €: 1.140 € por los primeros 6.000 € al 19 %, 9.240 € por los siguientes 44.000 € al 21 % y 2.300 € por los últimos 10.000 € al 23 %. La ganancia es el precio de venta menos sus gastos, menos lo que te costó la vivienda con sus gastos.
¿Qué hago si no declaré la venta de mi piso en la Renta 2025?
Presenta cuanto antes una declaración rectificativa o fuera de plazo con la venta. Sin requerimiento previo, solo pagas un recargo del 1 % más un 1 % por cada mes completo de retraso, reducido un 25 % si pagas al presentar, y no hay sanción. Si esperas a que Hacienda lo detecte, la sanción empieza en el 50 % de lo no ingresado.
¿Se puede compensar la pérdida por vender un piso?
Sí. La pérdida se resta primero de otras ganancias del ahorro del mismo año, como la venta de fondos o acciones. Si sobra, se compensa con intereses y dividendos hasta el 25 % de su saldo positivo. Lo que quede se puede usar en los cuatro años siguientes. Para eso tiene que figurar en la declaración del año de la venta.
¿Cómo se declara la venta si me pagan en varios años?
Si entre la entrega de la vivienda y el último cobro pasa más de un año, puedes declarar la ganancia en proporción a lo que vence cada año, en lugar de toda en el año de la venta. Suele salir más barato porque cada parte tributa en los tramos bajos. La opción se marca en la declaración del año de la venta.
Fuentes oficiales
- Agencia Tributaria · Qué ocurre cuando vendo un inmueble
- Agencia Tributaria · Venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años o personas en dependencia
- Agencia Tributaria · Venta de la vivienda habitual con reinversión
- Manual práctico de Renta 2025 · Ganancias patrimoniales · Reglas generales de cálculo
- Manual práctico de Renta 2025 · Coeficientes reductores o de abatimiento
- Manual práctico de Renta 2025 · Reinversión · Concepto de vivienda habitual
- Manual práctico de Renta 2025 · Reinversión · Otros requisitos y condiciones
- Manual práctico de Renta 2025 · Gravamen de la base liquidable del ahorro
- Manual práctico de Renta 2025 · Integración y compensación en la base imponible del ahorro
- Manual práctico de Renta 2025 · Plazo y forma de presentación
- Manual de ayuda Renta 2025 · Fraccionamiento del pago y domiciliación
- Manual Renta 2025 para mayores de 65 años · Reinversión en rentas vitalicias
- Manual de no residentes · Ganancias por venta de inmuebles (retención del 3 % y coeficientes de actualización suprimidos)
- BOE · Ley 35/2006 del IRPF
- BOE · Real Decreto 439/2007, Reglamento del IRPF
- Manual práctico de Renta 2025 · Ganancias patrimoniales · Caso práctico (plusvalía municipal deducida del valor de transmisión)
- DGT · Consulta vinculante V2256-25 (plusvalía municipal, certificado energético y cancelación de hipoteca como gastos de la venta)
- DGT · Consulta vinculante V1269-18 (exención de mayores de 65 cuando solo un cónyuge la cumple)
- Agencia Tributaria · Modelo de datos de transmisión de inmuebles, Renta 2025
- Manual de ayuda Renta 2025 · Apartado F2 · Transmisión de inmuebles
- Manual práctico de Renta 2025 · Rentas no sujetas (rentas sujetas al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones)
Escrito por el equipo de Tu Declaración de la Renta y revisado por un experto. Revisado el 18/10/2026. Las cifras son de la última campaña publicada y se revisan cuando salen las normas del año.
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