Venta de una vivienda heredada en la renta
Se declara la ganancia o la pérdida en la renta del año en que vendes. Restas al precio de venta (menos sus gastos) el valor que se dio a la vivienda en el Impuesto de Sucesiones, más lo que pagaste al heredarla. La fecha de compra es la del fallecimiento. Si sois varios herederos, cada uno declara su parte, y la ganancia tributa en la base del ahorro, del 19 % al 30 %.
Calculamos la venta de tu vivienda heredada y te hacemos la renta, 99 € con IVA
- ¿Vendiste en 2025 una casa o un piso que heredaste?
- ¿Tienes la escritura de herencia y lo que se pagó de Sucesiones?
- ¿Erais varios hermanos o herederos?
Si alguna es «sí», escríbenos y te decimos el precio cerrado al momento.
Qué incluye
- Valor de adquisición con Sucesiones, notaría, registro y plusvalía de la herencia
- Gastos de la venta restados del precio
- Revisión de coeficientes de abatimiento y exenciones
- Tu declaración completa del año
- Revisión por un experto
- Te la explicamos casilla por casilla
- Con tu OK, la presentamos por ti ante la Agencia Tributaria
- Aparte: La plusvalía municipal de la venta: es un impuesto del ayuntamiento, distinto de la renta
Así de fácil
Tú nos escribes; del resto nos ocupamos nosotros.
- 1Escríbenos por WhatsAppCuéntanos tu caso en dos líneas.
- 2Precio cerrado y documentosTe decimos el precio cerrado y qué documentos hacen falta.
- 3La preparamos y te la explicamosTe la enseñamos y te la explicamos casilla por casilla.
- 4Con tu OK, la presentamosTe mandamos el justificante oficial.
La cuenta, en cuatro pasos
- Precio de venta que figura en la escritura.
- Menos los gastos de vender que pagaste: inmobiliaria, plusvalía municipal de la venta, certificado energético, cancelación registral de la hipoteca del difunto si te tocó a ti…
- Menos el valor de adquisición: el de la vivienda en el Impuesto de Sucesiones, más los gastos y tributos que pagaste al heredarla.
- El resultado es tu ganancia (o pérdida), multiplicada por tu porcentaje si no eres el único heredero.
No importa que no hayas pagado nada por la casa: para el IRPF, «te costó» lo que se valoró al heredarla. Por eso la ganancia suele ser menor de lo que la gente teme.
El valor de adquisición cuando heredas
Según el Manual práctico de Renta 2025, en las herencias se toma el valor declarado o comprobado en el Impuesto sobre Sucesiones, sin que pueda pasar del valor de mercado. Para herencias desde el 1 de enero de 2022, si el inmueble tenía valor de referencia del Catastro y declaraste menos, cuenta el valor de referencia; Hacienda puede corregir la ganancia si usaste uno inferior.
A ese valor se suman:
- El Impuesto de Sucesiones que pagaste por esa vivienda (la parte que le corresponde).
- Notaría y registro de la aceptación de herencia, en su parte.
- La plusvalía municipal que pagaste al heredar. Si después el ayuntamiento te la devolvió, hay que quitarla.
- Las obras de mejora que hiciste después (no las reparaciones).
Y se resta la amortización de los años en que la tuviste alquilada.
La fecha de adquisición: el día del fallecimiento
Aunque la escritura de aceptación se firme meses después, la herencia se entiende adquirida el día en que murió la persona, porque la aceptación tiene efectos desde ese momento (artículo 989 del Código Civil). Así lo confirma la Dirección General de Tributos en la consulta V1300-24.
Si heredaste en dos momentos, por ejemplo la mitad al morir tu madre y la otra mitad al morir tu padre, cada mitad tiene su fecha y su valor (consulta V0360-23). En la declaración se anotan por separado.
Casos habituales
✅ Tres hermanos venden el piso de sus padres
Ejemplo (datos ficticios): valor en Sucesiones 150.000 €, más 3.000 € de notaría, registro e impuesto de la herencia. Venden por 186.000 € y pagan 6.000 € de inmobiliaria y plusvalía. Ganancia total: 180.000 − 153.000 = 27.000 €. Cada hermano declara 9.000 €, que pagan unos 1.770 € cada uno (6.000 al 19 % y 3.000 al 21 %).
✅ Venta por debajo del valor de la herencia
Ejemplo: se valoró en 120.000 € y la vendes por 110.000 €. Tienes una pérdida que sí cuenta: compensa otras ganancias del año o se arrastra cuatro años.
⚠️ Herencia de antes de 1995
Si el fallecimiento fue antes del 31 de diciembre de 1994, puedes aplicar los coeficientes de abatimiento a la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006, con el límite de 400.000 € de ventas acumuladas desde 2015.
⚠️ Era tu vivienda habitual y tienes 65 años o más
Si te fuiste a vivir allí y era tu vivienda habitual al venderla (o lo fue en los dos años anteriores), la ganancia de tu parte puede quedar exenta. También cabe la exención por reinvertir en otra vivienda habitual.
⚠️ Pacto sucesorio en tu comunidad
En comunidades con derecho civil propio que admiten pactos sucesorios con efectos de presente, si vendes antes de cinco años desde el pacto (o desde el fallecimiento, si fue antes), heredas la fecha y el valor que tenía quien te lo dejó, cuando ese valor es menor.
Varios herederos: quién declara qué
Cada heredero declara solo su porcentaje: la ganancia o pérdida se reparte según lo que le adjudicó la herencia. Si un hermano compró antes su parte a otro, esa porción tiene su propio precio y su propia fecha. Y si el viudo o la viuda tenía el usufructo y se vende todo junto, cada uno declara lo que corresponde a su derecho; lo explicamos en la página de nuda propiedad y usufructo.
Cuánto se paga
La ganancia va a la base del ahorro: 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima (Renta 2025). Se suma a tus otras rentas del ahorro del año, como intereses o dividendos.
No hay retención al vender, así que lo pagas al presentar la renta del año siguiente. Puedes fraccionarlo en dos plazos: 60 % al presentar y 40 % en noviembre.
Dónde va en Renta WEB
En el apartado F2, en el bloque de ganancias y pérdidas por transmisión de inmuebles. Al dar de alta la venta rellenas, entre otros datos:
- Referencia catastral y tu porcentaje.
- Fecha de adquisición: la del fallecimiento.
- Fecha de transmisión: la de la escritura de venta.
- Valor de adquisición: el de Sucesiones más los gastos de la herencia.
- Valor de transmisión: precio menos gastos de la venta.
Si ese año la vivienda estuvo vacía hasta la venta, en el apartado de inmuebles también va la imputación de rentas por los días hasta la venta.
Errores que te hacen pagar de más (o te traen una carta de Hacienda)
- Poner valor de adquisición cero porque no pagaste nada. La ganancia saldría enorme.
- Usar el valor catastral en lugar del de Sucesiones o el de referencia.
- Olvidar los gastos de la herencia: el Impuesto de Sucesiones, la notaría y la plusvalía municipal de entonces suman al valor de adquisición.
- Poner la fecha de la escritura de aceptación en vez de la del fallecimiento. Cambia los coeficientes y puede cambiar el resultado.
- Declarar el 100 % cuando solo te corresponde una parte.
- No restar la amortización si la alquilasteis: Hacienda la resta siempre, la hayas deducido o no.
Plazos
La venta va en la renta del año de la escritura. Una venta de 2025 se declaraba en la Renta 2025, del 8 de abril al 30 de junio de 2026. Las fechas de la próxima campaña se publican a principios de año. La plusvalía municipal tiene su propio plazo con el ayuntamiento.
Cuánto cuesta: por tu cuenta o con nosotros
| Por tu cuenta | Con nosotros | |
|---|---|---|
| Dinero | 0 € | 99 € con IVA |
| Tiempo | Buscar la valoración de Sucesiones, repartir gastos por heredero y meterlo en Renta WEB (nuestra estimación: dos horas o más) | Nos envías escrituras y recibos por WhatsApp |
| Riesgo | Pagar de más por olvidar gastos o usar un valor equivocado | Revisada por un experto; con tu OK la presentamos por ti ante la Agencia Tributaria |
Documentos que necesitas
- Escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
- Autoliquidación del Impuesto de Sucesiones (modelo 650 o el de tu comunidad) y su justificante de pago.
- Facturas de notaría y registro de la herencia, y la plusvalía municipal que se pagó.
- Escritura de venta y facturas de inmobiliaria, plusvalía de la venta y demás gastos.
- Facturas de obras de mejora, si las hubo.
Qué dice la norma
El cálculo está en los artículos 34 a 36 de la Ley 35/2006 del IRPF: el 36 fija para herencias el valor del Impuesto sobre Sucesiones con el límite del de mercado. El Manual práctico de Renta 2025 lo desarrolla en sus reglas generales de cálculo, y la Dirección General de Tributos fija la fecha del fallecimiento en las consultas V1300-24 y V0360-23.
Sin sorpresas
- Revisada por un expertoantes de presentarla
- Precio cerrado antes de empezarcon el IVA incluido
- Pago en la pasarela segura del banconunca vemos tu tarjeta
- 14 días de desistimientodesde que contratas, sin justificación
Preguntas frecuentes
¿Cómo declarar en la renta la venta de un piso heredado?
En el apartado F2, bloque de inmuebles: fecha del fallecimiento como adquisición, valor de Sucesiones más gastos de la herencia, y precio de venta menos sus gastos. Renta WEB calcula la ganancia.
¿Cómo declarar la venta de un inmueble heredado entre hermanos?
Cada hermano declara en su renta su porcentaje de la ganancia o pérdida, con sus propios gastos. Si uno pagó más gastos que otro, cada uno anota los suyos.
¿Cuánto paga a Hacienda la venta de una casa heredada?
Del 19 % al 30 % de la ganancia, no del precio. Y la ganancia se calcula desde el valor de Sucesiones, no desde cero.
¿Qué valor de adquisición tiene una vivienda heredada?
El declarado o comprobado en el Impuesto de Sucesiones, sin superar el de mercado; desde 2022, el valor de referencia si declaraste menos. Más los gastos y tributos de la herencia.
¿Qué fecha de adquisición pongo en una casa heredada?
La del fallecimiento, aunque aceptaras la herencia más tarde. Si heredaste partes en fechas distintas, cada parte con la suya.
¿La plusvalía municipal se resta en la renta?
Sí. La que pagaste al heredar suma al valor de adquisición, y la que pagas al vender se resta del precio como gasto de la venta.
¿Y si vendo la casa heredada por menos de lo que se valoró?
Tienes una pérdida patrimonial que se compensa con otras ganancias del año o con intereses y dividendos (hasta el 25 %), y lo que sobre, en cuatro años.
¿Hay que declarar la venta aunque no haya ganancia?
Sí, conviene declararla siempre: la pérdida puede servirte para compensar, y si es de 500 € o más te obliga a presentar la renta. Además, Hacienda recibe la información de la escritura.
¿Tengo que pagar si vendo la casa heredada con más de 65 años?
Solo queda exenta si era tu vivienda habitual al venderla o en los dos años anteriores. Si era la casa de tus padres y tú vivías en otra, tributa.
Fuentes oficiales
- Manual práctico de Renta 2025 · Reglas generales de cálculo (transmisiones lucrativas)
- Manual práctico de Renta 2025 · Ganancias exentas
- Manual práctico de Renta 2025 · Escala de la base del ahorro
- Manual de ayuda Modelo 100 de 2025 · Transmisión de inmuebles
- DGT · Consulta vinculante V1300-24 (fecha de adquisición de lo heredado)
- DGT · Consulta vinculante V0360-23 (vivienda heredada en dos fechas)
- BOE · Ley 35/2006 del IRPF (arts. 33 a 36)
Escrito por el equipo de Tu Declaración de la Renta y revisado por un experto. Revisado el 18/10/2026. Las cifras son de la última campaña publicada y se revisan cuando salen las normas del año.
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