Alquilar en zona tensionada: la reducción del 90 % y las demás rebajas del casero en la renta
No es una deducción, es una reducción del beneficio del alquiler. Si firmaste un contrato nuevo de vivienda desde el 26 de mayo de 2023 en una zona tensionada y bajaste la renta más de un 5 % respecto al contrato anterior, solo tributa el 10 % del rendimiento neto (reducción del 90 %). Si alquilas por primera vez allí a un joven de 18 a 35 años, la reducción es del 70 %.
Te declaramos el alquiler con la reducción que te corresponde, por 99 € con IVA
- ¿Firmaste el contrato de alquiler de vivienda después del 26 de mayo de 2023?
- ¿La vivienda está en un municipio o barrio declarado zona tensionada?
- ¿Bajaste la renta más de un 5 % respecto al inquilino anterior, o es la primera vez que la alquilas y el inquilino tiene entre 18 y 35 años?
Si alguna es «sí», escríbenos y te decimos el precio cerrado al momento.
Qué incluye
- Comprobamos qué porcentaje de reducción te toca con la fecha y las condiciones de cada contrato
- Ingresos, gastos y amortización de cada vivienda
- Revisión por un experto
- Con tu OK la presentamos por ti ante la Agencia Tributaria
- Aparte: Alquiler turístico con servicios de hostelería o con una persona empleada a jornada completa: es actividad económica (precio de autónomos)
Así de fácil
Tú nos escribes; del resto nos ocupamos nosotros.
- 1Escríbenos por WhatsAppCuéntanos tu caso en dos líneas.
- 2Precio cerrado y documentosTe decimos el precio cerrado y qué documentos hacen falta.
- 3La preparamos y te la explicamosTe la enseñamos y te la explicamos casilla por casilla.
- 4Con tu OK, la presentamosTe mandamos el justificante oficial.
Reducción, no deducción: qué significa para ti
Cuando alquilas una vivienda, declaras lo que cobras menos los gastos (comunidad, IBI, seguro, intereses, reparaciones, amortización). Ese resultado es el rendimiento neto. Si es positivo y el piso se alquila como vivienda habitual del inquilino, la ley te deja reducirlo en un porcentaje antes de que pague impuesto. Cuanto mayor es el porcentaje, menos parte del beneficio tributa.
Las zonas tensionadas (zonas de mercado residencial tensionado) son áreas donde la vivienda es especialmente cara. Las recoge una resolución del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, que las publica en su buscador de zonas tensionadas.
Todo lo que sigue se aplica en la campaña de Renta 2025, la que se presenta en 2026.
Los porcentajes según la fecha del contrato
| Contrato | Reducción | Cuándo |
|---|---|---|
| Anterior al 26/05/2023 | 60 % | Siempre que sea alquiler de vivienda |
| Desde el 26/05/2023 | 90 % | Nuevo contrato en zona tensionada con una renta inicial más de un 5 % inferior a la última del contrato anterior (ya actualizada) |
| Desde el 26/05/2023 | 70 % | Primera vez que alquilas la vivienda, en zona tensionada, a un inquilino de 18 a 35 años. También si alquilas a una Administración o entidad sin ánimo de lucro para alquiler social o vivienda con renta limitada |
| Desde el 26/05/2023 | 60 % | La vivienda tuvo una rehabilitación terminada en los dos años anteriores al contrato |
| Desde el 26/05/2023 | 50 % | Resto de alquileres de vivienda |
Los requisitos se miran cuando se firma el contrato, y la reducción se mantiene mientras se sigan cumpliendo.
Cuánto se ahorra un casero con el 90 %
Ejemplo (datos ficticios): alquilas un piso en una zona tensionada. El inquilino anterior pagaba 1.000 € al mes. Firmas en 2025 un contrato nuevo a 940 € (un 6 % menos). En el año cobras 11.280 € y tienes 3.280 € de gastos, así que el rendimiento neto es de 8.000 €.
| Con reducción del 50 % | Con reducción del 90 % | |
|---|---|---|
| Rendimiento neto | 8.000 € | 8.000 € |
| Reducción | 4.000 € | 7.200 € |
| Lo que tributa | 4.000 € | 800 € |
| Impuesto aproximado con un tipo del 30 % | 1.200 € | 240 € |
Con estos números, la rebaja de 60 € al mes (720 € al año) se compensa con unos 960 € menos de impuesto. No siempre sale así: depende de tu tipo marginal y de tus gastos. Haz la cuenta antes de fijar la renta.
¿Hay una deducción por no subir el alquiler?
En la Renta 2025, no. La Ley del IRPF no premia mantener la renta sin subirla: lo que premia es bajarla más de un 5 % en un contrato nuevo dentro de una zona tensionada (90 %) o alquilar por primera vez a un joven en esa zona (70 %).
Hay un real decreto-ley de alquileres de octubre de 2026 que está sin convalidar. Nada de lo que trae se aplica a la Renta 2025.
Casos habituales
✅ Nuevo inquilino con rebaja del 8 % en zona tensionada
Reducción del 90 % sobre el rendimiento neto positivo.
❌ Rebaja del 3 %
Ejemplo: pasas de 1.000 € a 970 €. No llega al 5 %: te quedas en el 50 % (salvo que encajes en el 70 % o el 60 %).
✅ Primer alquiler a una pareja de 29 y 33 años
Si nunca habías alquilado esa vivienda y está en zona tensionada, reducción del 70 %.
⚠️ Dos inquilinos, uno de 30 y otro de 41 años
El 70 % se aplica solo a la parte del rendimiento que corresponde al inquilino que cumple la edad. Al resto, el porcentaje que le toque.
❌ Alquiler de temporada o turístico
No es alquiler de vivienda habitual del inquilino: no hay ninguna de estas reducciones.
⚠️ Contrato renovado antes de mayo de 2023
Si el contrato es anterior al 26 de mayo de 2023, sigue con el 60 %, aunque la zona se declare tensionada después.
Dónde va en la declaración
En el apartado de bienes inmuebles arrendados, para cada vivienda: NIF del inquilino (casilla 0091 y siguientes), fecha del contrato (0093), ingresos, gastos y amortización. El rendimiento neto sale en la casilla 0149 y la reducción por alquiler de vivienda en la casilla 0150. El resultado de cada inmueble se recoge en la 0154.
La reducción solo se aplica sobre lo que declaras tú en tu autoliquidación. Si Hacienda descubre después ingresos no declarados o gastos mal deducidos, sobre esa parte no hay reducción.
Errores que te hacen pagar de más (o te traen una carta de Hacienda)
- Aplicar el 90 % por estar en zona tensionada, sin rebaja. Sin bajar la renta más de un 5 % no hay 90 %.
- Calcular la rebaja sobre la renta inicial del contrato anterior. Se compara con la última renta, ya actualizada.
- No comprobar la zona en la fecha de firma. Tiene que estar declarada cuando firmas.
- Superar los topes de renta de la zona. Si el contrato no respeta los límites del artículo 17.6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, no hay reducción.
- Poner el 50 % por defecto a un contrato antiguo. Los anteriores al 26/05/2023 tienen el 60 %.
- Olvidar ingresos. Lo que no declares no tiene reducción si luego lo regulariza Hacienda.
Cuánto cuesta: por tu cuenta o con nosotros
| Por tu cuenta | Con nosotros | |
|---|---|---|
| Dinero | 0 € | 99 € con IVA |
| Tiempo | Revisar zona, fechas, rentas anteriores y gastos de cada piso | Nos mandas contratos y recibos por WhatsApp |
| Riesgo | Porcentaje equivocado y regularización con intereses | Revisada por un experto |
| Explicación | Ninguna | Te la explicamos casilla por casilla |
Con tu OK la presentamos por ti ante la Agencia Tributaria.
Qué dice la norma
Los porcentajes están en el artículo 23.2 de la Ley 35/2006 del IRPF, tras la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, con efectos desde el 1 de enero de 2024. El Manual práctico de Renta 2025 los explica y los resume en un cuadro. Las casillas salen del modelo aprobado por la Orden HAC/277/2026.
Las fechas de la próxima campaña se publican a principios de año.
Sin sorpresas
- Revisada por un expertoantes de presentarla
- Precio cerrado antes de empezarcon el IVA incluido
- Pago en la pasarela segura del banconunca vemos tu tarjeta
- 14 días de desistimientodesde que contratas, sin justificación
Preguntas frecuentes
¿Qué deducción tiene un alquiler en zona tensionada?
No es una deducción, sino una reducción del rendimiento neto del alquiler. Llega al 90 % si en un contrato nuevo bajas la renta más de un 5 % respecto al anterior, y al 70 % si alquilas por primera vez a un joven de 18 a 35 años.
¿Cuánto se reduce el IRPF si alquilo en zona tensionada?
Con el 90 %, solo tributa el 10 % de tu beneficio neto del alquiler. Con el 70 %, el 30 %. El ahorro en euros depende de tu tipo marginal.
¿Hay deducción en el IRPF por no subir el alquiler?
En la Renta 2025, no. Lo que da derecho al 90 % es bajar la renta más de un 5 % en un contrato nuevo en zona tensionada, no congelarla.
¿Desde cuándo se aplica la reducción del 90 %?
A contratos de vivienda firmados desde el 26 de mayo de 2023, con efectos en el IRPF desde el 1 de enero de 2024.
¿Qué pasa con mi contrato de alquiler anterior a mayo de 2023?
Sigue teniendo una reducción del 60 % sobre el rendimiento neto positivo, como hasta ahora.
¿Cómo sé si mi piso está en zona tensionada?
Consulta el buscador del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. La zona tiene que estar declarada en la fecha en que firmas el contrato.
¿Cuánto dura la reducción del 90 %?
Se mantiene mientras se sigan cumpliendo los requisitos durante el contrato. Si dejan de cumplirse, se aplica el porcentaje que corresponda a partir de entonces.
¿En qué casilla va la reducción por alquiler de vivienda?
En la casilla 0150 de cada inmueble arrendado, justo después del rendimiento neto (0149).
¿Se aplica a un alquiler turístico o de temporada?
No. Estas reducciones son solo para alquileres que cubren la necesidad permanente de vivienda del inquilino.
El inquilino en zona tensionada, ¿tiene alguna deducción?
No hay una deducción estatal por vivir en zona tensionada. Lo que puede tener es la deducción por alquiler de su comunidad autónoma, si cumple sus requisitos.
Fuentes oficiales
- Manual práctico de Renta 2025 · Reducción por arrendamiento de inmuebles destinados a vivienda
- Manual práctico de Renta 2025 · Cuadro-resumen de reducciones del artículo 23.2 aplicables en 2025
- Ley 35/2006 del IRPF (BOE), artículo 23.2
- Orden HAC/277/2026, modelos de Renta 2025 (BOE)
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana · Consultar zonas de mercado residencial tensionado
Escrito por el equipo de Tu Declaración de la Renta y revisado por un experto. Revisado el 18/10/2026. Las cifras son de la última campaña publicada y se revisan cuando salen las normas del año.
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