Nuda propiedad y usufructo en la renta

Usufructo y nuda propiedad, en dos líneas

Cuando la propiedad se «parte», una persona tiene el usufructo (el derecho a usar la casa o a cobrar su alquiler) y otra la nuda propiedad (la propiedad sin uso, que recuperará entera cuando el usufructo termine). El caso más común: al morir uno de los padres, el viudo o la viuda se queda con el usufructo y los hijos con la nuda propiedad.

Para el IRPF la clave es sencilla: paga quien disfruta. Las rentas del inmueble, reales o imputadas, son del usufructuario.

Dónde va en la declaración (la casilla de la nuda propiedad)

No hay una casilla para declarar la nuda propiedad, porque no genera renta. Los datos los pone el usufructuario en el apartado C, el de inmuebles:

• Casilla 0064: porcentaje de usufructo (la 0063 es la del porcentaje de propiedad).
• Si está a su disposición: días en la casilla 0085 y renta imputada en la 0089.
• Si está alquilada: ingresos, gastos y reducción en las casillas 0102 a 0154.

Si en tus datos fiscales aparece un inmueble del que solo tienes la nuda propiedad, no le imputes renta: revisa que la imputación esté en la declaración del usufructuario.

Cuánto vale cada parte

Las normas del Impuesto de Sucesiones y de Transmisiones, que recoge el Manual práctico de Renta 2025, valoran así el usufructo:

• Vitalicio: 89 menos la edad del usufructuario, en porcentaje, con un mínimo del 10 % (y un 70 % si tiene menos de 20 años).
• Temporal: un 2 % por cada año de duración, con un máximo del 70 %.

La nuda propiedad vale la diferencia. Ejemplo: piso de 200.000 €, madre de 74 años. Usufructo: 89 − 74 = 15 %, 30.000 €. Nuda propiedad: 170.000 €. Son los valores que sirven de punto de partida si un día se vende.

Vender: usufructuario y nudos propietarios

Si se vende la vivienda entera, en realidad cada uno vende su derecho. Cada uno declara la parte del precio que corresponde a lo suyo, con su propio valor y su propia fecha de adquisición. Conviene que la escritura diga cuánto corresponde a cada derecho.

La exención de los mayores de 65 años no cubre el usufructo. La Dirección General de Tributos (consulta V2474-20) mantiene que los beneficios de la vivienda habitual van ligados al pleno dominio. Ejemplo (datos ficticios): una viuda de 80 años con la mitad en plena propiedad y el usufructo de la otra mitad solo deja exenta la ganancia de su mitad.

Si la vivienda se vende después de consolidar el pleno dominio y la nuda propiedad se heredó, el valor de adquisición es el de la nuda propiedad en Sucesiones más el del usufructo a efectos de Sucesiones, con sus gastos, y la fecha es la de la herencia en que se separó la propiedad.

Errores que te hacen pagar de más (o te traen una carta de Hacienda)

1. Imputar rentas siendo nudo propietario. Pagas por algo que no te corresponde.
2. Que nadie impute cuando la vivienda está vacía. Le toca al usufructuario.
3. Repartir el alquiler entre hijos y madre cuando el usufructo es solo de ella.
4. Amortizar el edificio en vez del derecho de usufructo.
5. Aplicar la exención de mayores de 65 a la parte de usufructo al vender.

Qué dice la norma

El artículo 85 de la Ley 35/2006 del IRPF regula la imputación de rentas inmobiliarias y su individualización corresponde al titular del derecho de disfrute, como explica el Manual práctico de Renta 2025. Los cuadros del Manual detallan la constitución, la transmisión y la extinción del usufructo, y la venta tras consolidar el dominio.

Preguntas frecuentes

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