Gastos deducibles del alquiler para el propietario
Si alquilas un piso, restas de lo que cobras los intereses de la hipoteca, las reparaciones, la comunidad, el IBI y las tasas, los seguros, los suministros que pagues tú, los gastos del contrato y de abogados y la amortización (3 % del valor de la construcción). Intereses y reparaciones no pueden superar los ingresos del piso. Después, si es vivienda del inquilino, aplicas una reducción del 50 % al 90 %.
Te hacemos la renta con tu alquiler y todos sus gastos, por 99 € con IVA.
- ¿Tienes un piso alquilado como vivienda?
- ¿Pagas hipoteca, IBI o comunidad de ese piso?
- ¿Has amortizado el piso en declaraciones anteriores?
Si alguna es «sí», escríbenos y te decimos el precio cerrado al momento.
Qué incluye
- Declaración con uno o varios inmuebles alquilados
- Cálculo de la amortización y de la reducción
- Revisión por un experto
- Presentación con tu OK
Así de fácil
Tú nos escribes; del resto nos ocupamos nosotros.
- 1Escríbenos por WhatsAppCuéntanos tu caso en dos líneas.
- 2Precio cerrado y documentosTe decimos el precio cerrado y qué documentos hacen falta.
- 3La preparamos y te la explicamosTe la enseñamos y te la explicamos casilla por casilla.
- 4Con tu OK, la presentamosTe mandamos el justificante oficial.
La idea: tributas por lo que te queda, no por lo que cobras
Si alquilas una vivienda, el IRPF no grava la renta íntegra que te paga el inquilino. Primero restas los gastos que la ley considera necesarios para obtenerla; después, si el resultado es positivo y el piso es vivienda del inquilino, aplicas una reducción de entre el 50 % y el 90 % según el contrato. Lo que queda es lo que suma a tus demás ingresos.
Por eso apuntar bien cada gasto es lo que más dinero ahorra a un propietario. Te contamos qué entra, con las casillas del modelo 100 de la Renta 2025 (la presentada en 2026).
Lista de gastos deducibles, casilla por casilla
| Gasto | Ejemplos | Casilla |
|---|---|---|
| Intereses y gastos de financiación | Intereses de la hipoteca del piso, comisiones, el seguro de vida exigido por el banco para dar el préstamo | 0105 |
| Reparación y conservación | Pintar, arreglar la caldera, cambiar una puerta, sustituir el ascensor o la calefacción | 0106 |
| Comunidad de propietarios | Cuotas ordinarias | 0109 |
| Formalización del contrato | Gastos de formalizar el contrato de alquiler | 0110 |
| Defensa jurídica | Abogado o procurador por un impago o un desahucio | 0111 |
| Servicios personales de terceros | Administración, portería, jardinería | 0112 |
| Servicios y suministros | Luz, agua, gas o internet que pagas tú | 0113 |
| Primas de seguros | Hogar, incendio, robo, responsabilidad civil, impago | 0114 |
| Tributos y tasas | IBI, tasa de basuras, alumbrado | 0115 |
| Saldos de dudoso cobro | Rentas impagadas que cumplen los requisitos | 0116 |
| Amortización de muebles | Muebles y electrodomésticos alquilados con el piso | 0117 |
| Amortización del inmueble y de las mejoras | El desgaste del edificio | 0131 |
Los ingresos íntegros van en la casilla 0102; el rendimiento neto sale en la 0149 y la reducción por alquiler de vivienda en la 0150.
Hipoteca e IBI: las dos dudas más buscadas
¿Se deduce la hipoteca del piso alquilado?
Se deducen los intereses y los gastos del préstamo, no la parte de capital que devuelves cada mes. Hay un límite: intereses más reparaciones, sumados, no pueden pasar de lo que cobraste ese año por ese inmueble. Lo que sobre se arrastra a los cuatro años siguientes (casillas 0103, 0104 y 0108). Si el préstamo se usó en parte para otra cosa, solo cuenta la parte invertida en el piso.
¿Se puede desgravar el IBI de una vivienda alquilada?
Sí. El IBI, la tasa de basuras y demás tributos locales del inmueble son deducibles, siempre que no sean sanciones. Si el piso solo estuvo alquilado una parte del año, deduces la parte proporcional a esos días.
Amortización: el gasto que más se olvida
Cada año puedes restar el 3 % del mayor de estos dos valores, siempre sin contar el suelo:
- Lo que te costó el piso (precio más notaría, registro, impuestos de la compra y mejoras posteriores).
- El valor catastral de la construcción, que sale del recibo del IBI.
Si lo heredaste, el coste es el valor que se le dio en el Impuesto sobre Sucesiones más los gastos y tributos de la herencia, también sin el suelo. Los muebles alquilados con la vivienda se amortizan aparte, con los coeficientes de la tabla oficial. No es un pago que hagas: es la forma que tiene la ley de reconocer el desgaste del edificio, y por eso tantos propietarios se lo dejan.
Lo que no se puede deducir
- Las mejoras (reformar la cocina entera, ampliar, instalar algo que antes no había): no se restan de golpe, se suman al valor del piso y se recuperan con la amortización.
- Los gastos de los meses en que el piso está vacío, aunque esté anunciado: el Manual de Hacienda solo admite los del tiempo alquilado.
- El capital de la hipoteca, solo los intereses.
- Los suministros que paga el inquilino directamente.
- Las derramas para mejoras del edificio, que van a amortización; las de reparación sí se restan como conservación.
La reducción final: del 50 % al 90 %
Sobre el rendimiento neto positivo de una vivienda alquilada como residencia del inquilino, la Renta 2025 aplica:
| Contrato | Reducción |
|---|---|
| Firmado antes del 26 de mayo de 2023 | 60 % |
| Desde esa fecha, en zona tensionada y bajando la renta más de un 5 % | 90 % |
| Desde esa fecha, primer alquiler en zona tensionada a un inquilino de 18 a 35 años, o alquiler a una Administración o entidad sin ánimo de lucro para fines sociales | 70 % |
| Desde esa fecha, con obras de rehabilitación terminadas en los dos años anteriores | 60 % |
| Resto de contratos desde esa fecha | 50 % |
Ejemplo
Ejemplo con datos ficticios. Piso alquilado todo 2025 por 800 € al mes, contrato de 2022.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ingresos (casilla 0102) | 9.600 € |
| Intereses de la hipoteca | −1.800 € |
| Reparación de la caldera | −400 € |
| Comunidad | −720 € |
| Seguro de hogar | −250 € |
| IBI y basuras | −450 € |
| Amortización: 3 % de 90.000 € de construcción | −2.700 € |
| Rendimiento neto | 3.280 € |
| Reducción del 60 % | −1.968 € |
| Lo que tributa | 1.312 € |
Sin apuntar los gastos, tributarían 3.840 € (el 40 % de 9.600 €): casi el triple.
Casos habituales
✅ Piso alquilado todo el año a un particular
Todos los gastos del año y la reducción que corresponda a tu contrato.
⚠️ Piso vacío tres meses entre inquilinos
Los gastos se prorratean por días alquilados y, por los días vacíos, Hacienda te imputa una renta del 1,1 % o el 2 % del valor catastral (casilla 0089).
⚠️ Alquiler a un familiar por debajo de mercado
Si el inquilino es tu cónyuge o un pariente hasta tercer grado, el rendimiento no puede bajar del que resultaría de imputar el 1,1 % o el 2 % del valor catastral (casilla 0152).
⚠️ Gastos antes de alquilarlo
Las reparaciones hechas para preparar el piso se admiten si después se alquila; los intereses de antes del contrato, no.
❌ Reforma que aumenta la habitabilidad
Si la obra hace el piso más amplio, más habitable o alarga su vida útil, es mejora: no se resta ese año, se amortiza.
Errores que te hacen pagar de más (o te traen una carta de Hacienda)
- No amortizar el piso. Es el gasto más alto y no aparece en ningún recibo.
- Meter una mejora como reparación. Hacienda puede reclasificarla y quitarte el gasto del año.
- Deducir los meses vacíos. Solo cuentan los días alquilados.
- Olvidar el exceso de años anteriores de intereses y reparaciones (casillas 0103 y 0104).
- Aplicar la reducción a un alquiler que no es vivienda del inquilino, como un local.
- No guardar facturas. Hacienda puede pedirlas mientras la declaración no esté prescrita.
Cuánto cuesta: por tu cuenta o con nosotros
| Por tu cuenta | Con nosotros | |
|---|---|---|
| Dinero | 0 € | 99 € con IVA con alquileres |
| Tiempo | Calcular amortización, prorrateos y límites, y rellenar cada inmueble | Nos mandas recibos y contrato por WhatsApp |
| Riesgo | Dejarte gastos o meter mejoras como reparaciones | Revisada por un experto; te la explicamos casilla por casilla |
Qué dice la norma
El artículo 23 de la Ley 35/2006 del IRPF y los artículos 13 y 14 de su reglamento fijan los gastos deducibles y la reducción por alquiler de vivienda. El capítulo 4 del Manual práctico de Renta 2025 los desarrolla. Ojo: el texto consolidado del BOE ya muestra una nueva redacción del apartado 2 del artículo 23 dada por el Real Decreto-ley 29/2026, pendiente de convalidación; para la Renta 2025 se aplican los porcentajes de la tabla de arriba. Las casillas son las del modelo 100 aprobado por la Orden HAC/277/2026.
Sin sorpresas
- Revisada por un expertoantes de presentarla
- Precio cerrado antes de empezarcon el IVA incluido
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- 14 días de desistimientodesde que contratas, sin justificación
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos se pueden deducir de un piso alquilado en la renta?
Intereses de la hipoteca, reparaciones, comunidad, IBI y tasas, seguros, suministros que pagues tú, administración, gastos del contrato y de abogados, rentas impagadas que cumplan requisitos y la amortización del piso y de los muebles.
¿Se puede desgravar la hipoteca de un piso alquilado?
Los intereses y gastos del préstamo, sí (casilla 0105). El capital que devuelves, no. Intereses y reparaciones juntos no pueden superar los ingresos del piso; el exceso se aplica en los cuatro años siguientes.
¿Se puede desgravar el IBI de una vivienda alquilada?
Sí, en la casilla 0115, en proporción a los días que estuvo alquilada.
¿Cuánto se amortiza un piso alquilado?
El 3 % anual del mayor entre el coste de adquisición y el valor catastral, en ambos casos sin el suelo.
¿Puedo deducir una derrama de la comunidad?
Si es para reparar o sustituir algo que ya existía, sí, como conservación. Si es para una mejora nueva, se suma al valor del piso y se amortiza.
¿Qué reducción tengo por alquilar mi piso?
Con contratos anteriores al 26 de mayo de 2023, el 60 %. Con los posteriores, del 50 % al 90 % según zona tensionada, edad del inquilino, rebaja de la renta o rehabilitación.
¿Puedo deducir los gastos si el piso está vacío?
Solo los que correspondan a los días alquilados. Por el tiempo vacío, además, Hacienda imputa una renta sobre el valor catastral.
¿Puedo deducir las rentas que no me ha pagado el inquilino?
Sí, como saldo de dudoso cobro (casilla 0116), si el inquilino está en concurso o han pasado más de seis meses desde tu primera gestión de cobro sin renovar la deuda. Antes tienen que figurar como ingreso del año en que eran exigibles.
¿Puedo deducir los muebles y electrodomésticos?
Se amortizan cada año según la tabla oficial de coeficientes (casilla 0117), no se restan de golpe.
¿Se deduce el seguro de impago del alquiler?
Sí, como prima de seguro sobre el inmueble alquilado (casilla 0114).
Fuentes oficiales
- Manual práctico de Renta 2025 · Intereses y gastos de conservación y reparación
- Manual práctico de Renta 2025 · Otros gastos necesarios
- Manual práctico de Renta 2025 · Amortización
- Manual práctico de Renta 2025 · Gastos no deducibles
- Manual práctico de Renta 2025 · Cuadro de reducciones por arrendamiento de vivienda
- Manual práctico de Renta 2025 · Rendimiento mínimo en caso de parentesco
- Ley 35/2006 del IRPF, art. 23 (BOE)
- Orden HAC/277/2026 · Modelo 100 de Renta 2025 (BOE)
Escrito por el equipo de Tu Declaración de la Renta y revisado por un experto. Revisado el 18/10/2026. Las cifras son de la última campaña publicada y se revisan cuando salen las normas del año.
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