Cómo declarar en la renta la venta de una finca rústica (y su alquiler)

La venta: cómo se calcula la ganancia

Vender una finca rústica que no usas en una actividad agrícola propia da una ganancia o pérdida patrimonial. Es la diferencia entre dos valores:

• Valor de transmisión: el precio de venta (si es inferior al de mercado, cuenta el de mercado) menos los gastos que pagaste tú como vendedor, por ejemplo la comisión de la inmobiliaria o la notaría que te tocara.
• Valor de adquisición: lo que pagaste al comprar, más los gastos y tributos de esa compra (notaría, registro, el impuesto de transmisiones) y las mejoras que hiciste. Si hubo construcciones alquiladas que amortizaste, se restan esas amortizaciones.

Si la heredaste o te la donaron, tu coste es el valor que se dio a la finca en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin superar el de mercado, más los gastos y tributos que pagaste por recibirla.

La ganancia va a la base del ahorro: en 2025, 19 % hasta 6.000 €, 21 % hasta 50.000 €, 23 % hasta 200.000 €, 27 % hasta 300.000 € y 30 % por encima. Se declara en la renta del año de la venta.

Si la finca se compró o se heredó antes de 1995

Para inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994 sigue vigente un régimen transitorio con coeficientes de abatimiento (reductores):

• Se reduce solo la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006. Se calcula en proporción a los días.
• En inmuebles, la reducción es del 11,11 % por cada año de permanencia hasta el 31 de diciembre de 1996 que pase de dos. Con una fecha de adquisición anterior al 31 de diciembre de 1986, llega al 100 %.
• Solo se aplica mientras la suma de los valores de venta de todos los bienes con este régimen, desde el 1 de enero de 2015, no pase de 400.000 €.
• No se aplica a pérdidas ni a la ganancia generada desde el 20 de enero de 2006.

Si la finca estuvo afecta a una explotación tuya, necesitas que se desafectara más de tres años antes de venderla para usar este régimen.

El alquiler de una finca rústica

Si cedes la finca a otra persona a cambio de una renta y no la explotas tú, lo que cobras son rendimientos del capital inmobiliario, en la base general.

• En el apartado de inmuebles marcas la naturaleza rústica (casilla 0068) y pones los ingresos íntegros del año.
• Restas los gastos necesarios: IBI, seguros, reparación y conservación, intereses del préstamo de compra y la amortización de las construcciones. El suelo no se amortiza.
• No hay reducción del 60 %: esa reducción es solo para alquileres de vivienda.
• El arrendatario no tiene que retenerte: la retención del 19 % es para alquileres de inmuebles urbanos.

Ejemplo (datos ficticios): cobras 3.000 € al año por arrendar 10 hectáreas. Pagas 250 € de IBI y 150 € de seguro. Rendimiento neto: 2.600 €, que se suma a tu sueldo o tu pensión.

Errores frecuentes

• Olvidar los gastos de compra o de herencia. Notaría, registro e impuestos suben el coste y bajan la ganancia.
• Poner como coste de una herencia el precio actual. Cuenta el valor que se declaró en Sucesiones.
• No aplicar la reducción de antes de 1995 cuando la finca es antigua, o aplicarla a toda la ganancia y no solo a la parte anterior a 2006.
• Aplicar la reducción del 60 % al alquiler rústico. No corresponde.
• Declarar solo tu parte de los ingresos y no la de los gastos cuando la finca es de varios hermanos. Cada copropietario declara su porcentaje de todo.

Qué dice la norma

• Cálculo de la ganancia: artículos 34, 35 y 36 de la Ley del IRPF.
• Coeficientes de abatimiento: disposición transitoria novena y el Manual práctico de Renta 2025.
• Alquiler de inmuebles rústicos y urbanos: artículo 22 de la ley y el Manual práctico de Renta 2025.
• Imputación de rentas solo para rústicos con construcciones no indispensables: artículo 85 de la ley.
• Retención solo en alquileres urbanos: artículo 75 del Reglamento del IRPF.

Preguntas frecuentes

Otros casos