Deducción por hipoteca de la vivienda habitual en la renta: ¿todavía se puede desgravar?

Quién puede desgravar la hipoteca hoy

La deducción por inversión en vivienda habitual se suprimió el 1 de enero de 2013. Desde entonces solo existe un régimen transitorio para quien ya la tenía. Puedes aplicarla en la Renta 2025 si se cumplen todas estas condiciones:

1. Compraste la vivienda antes del 1 de enero de 2013 (o pagaste cantidades para construirla antes de esa fecha y la obra se terminó en plazo).
2. Te aplicaste la deducción por esa vivienda en algún año anterior a 2013. La Agencia Tributaria admite, entre otras, dos excepciones: que no la aplicaras porque no estabas obligado a declarar, o porque, aun declarando, no tuviste cuota a la que aplicarla.
3. Sigue siendo tu vivienda habitual: vives en ella de forma efectiva y permanente.
4. Presentas la declaración: quien quiere aplicar esta deducción está obligado a declarar, aunque por ingresos no lo estuviera.

El derecho va unido a esa vivienda. Si la vendes y compras otra, la nueva no desgrava, aunque la pagues con otra hipoteca.

Qué pagos cuentan (y cuáles no)

Sí entran en la base:

• La amortización del capital, también la anticipada.
• Los intereses del préstamo.
• El coste de los instrumentos de cobertura del tipo variable, restando lo que te hayan devuelto por ellos.
• Las primas de seguros de vida y de incendio o hogar, siempre que estén incluidos en las condiciones del préstamo hipotecario.
• Los gastos de la compra que pagaste tú, en el año en que los pagaste.

No entran:

• Gastos de conservación y reparación (pintar, cambiar la caldera, el ascensor…) ni las mejoras.
• Plazas de garaje, trasteros, jardines o piscinas comprados aparte de la vivienda. Las plazas de garaje compradas con ella se asimilan a la vivienda, hasta dos.
• Las cantidades de cláusulas suelo que el banco te haya devuelto o vaya a devolverte.
• La parte de la hipoteca que no se usó para comprar la vivienda (por ejemplo, una ampliación para un coche).

Hipoteca a nombre de dos

Si la vivienda y la hipoteca son de dos personas y declaráis por separado, cada una aplica la deducción en su declaración por lo que paga de su parte, y cada una tiene su propio máximo de 9.040 €. Así, entre las dos pueden llegar a 2.712 € al año. Cada titular debe cumplir por sí mismo los requisitos del régimen transitorio.

Si os planteáis hacer la declaración conjunta, comparad antes las dos opciones con la deducción incluida: no siempre sale mejor.

Si compraste a partir de 2013

No hay deducción estatal por la hipoteca. Lo que puede haber son deducciones de tu comunidad autónoma para casos concretos:

• Hipoteca a tipo variable en la Comunidad de Madrid: en la Renta 2025 se puede deducir el 25 % del exceso de intereses pagados frente a los que habrías pagado con el euríbor de diciembre de 2022, hasta 300 € al año. Exige que el préstamo sea anterior al año de la deducción, precio de compra de hasta 390.000 € y que la suma de bases imponibles (casillas 0435 y 0460) de la unidad familiar no supere 30.930 € por miembro. Madrid tiene además una deducción por intereses de préstamos para comprar vivienda de jóvenes menores de 30 años, incompatible con esta.
• Otras comunidades tienen deducciones para jóvenes, familias o zonas rurales que compran vivienda. Cambian cada año: las repasamos en tu declaración.

Y si la casa no es tu vivienda habitual sino una que alquilas, los intereses de su hipoteca no son deducción, sino gasto del alquiler.

Qué dice la norma

El régimen transitorio está en la disposición transitoria 18.ª de la Ley 35/2006 del IRPF, que mantiene para estos contribuyentes las reglas vigentes a 31 de diciembre de 2012. La Agencia Tributaria lo explica en el Manual práctico (régimen transitorio) y en la ayuda sobre base y porcentajes. Las casillas son las del anexo A.1 del modelo de Renta 2025 (Orden HAC/277/2026).

Preguntas frecuentes

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